Rumah untuk Rakyat Tanggung Jawab Siapa?

Oleh Mustafa Bawazier *

Masih terngiang di telinga kita bagaimana Kabinet Indonesia Bersatu membuka lembaran kerja dengan program sejuta rumah. Pada tahun berikutnya Presiden SBY langsung menggebrak dengan pencanangan pembangunan seratus ribu rumah di seluruh Indonesia dalam upacara meriah di Semarang. Jawa Timur kebagian 20 ribu unit setiap tahun. Rakyat pun merespons antusias menunggu impiannya terwujud. Karyawan yang biasanya nebeng di rumah mertua, mengontrak atau indekos kini semakin besar berpeluang menata rumah sendiri dengan harga terjangkau.

Peran pemerintah yang diharapkan bisa lebih besar ternyata hanya mampu membebaskan biaya izin mendirikan bangunan (IMB) dan pajak pertambahan nilai (PPN) serta pinjaman uang muka Rp 5 juta sd Rp 10 juga hanya khusus bagi pegawai negeri sipil (PNS).

Adapun subsidi fisik -sarana dan prasarana umum- yang sangat diharapkan dapat menurunkan biaya membangun belum ada kepastian. Masih bergantung pada kemampuan lobi di instansi-instansi terkait. Karena tidak adanya kepastian, tidaklah menarik bagi pengembang. Maka, Jawa Timur akhirnya hanya bisa mewujudkan separo.

Tudingan sudah pasti diarahkan kepada pengembang. Tuduhan lamban, tidak produktif, tidak punya tanggung jawab moral menjadi santapan para pengusaha. Puncaknya dalam Munas REI 10 Desember 2007 Wakil Presiden Yusuf Kalla menyemprot pengembang yang gagal memenuhi target.

Benarkah? Mari kita cermati fakta-fakta berikut untuk menyusun porsi tanggung jawab. Kemudian, menggalang kebersamaan setiap elemen untuk menyukseskan impian pemerintah dan rakyat.

Program pembangunan rumah sehat sederhana ini tentu berangkat atas inisiatif pemerintah sebagai perwujudan aspirasi dan keinginan rakyat memperoleh kenyamanan dan hak sebagai warga negara.

Selain pemerintah pusat, tentu ada lembaga keuangan, pemerintah provinsi, pemerintah daerah, pengembang, dan calon penghuni yang menjadi pilar bagi suksesnya program sejuta rumah ini.

Pengembang menjadi lebih sentral karena dialah yang bertanggung jawab terhadap pelaksanaan di lapangan. Tetapi, mata rantai lain seperti penyediaan tanah, perhatian pemerintah (pusat-provinsi dan daerah) dan kondisi ekonomi menjadi satu kesatuan masalah yang bisa menghadang ambisi besar kita semua untuk cepat-cepat menyediakan rumah buat rakyat kecil.

Pemantauan yang dilakukan Menteri Perumahan Rakyat cukup gencar dan membuktikan keseriusan pemerintah. Dia rajin menghadiri kegiatan REI/APERSI di berbagai daerah, bahkan sering ke Jatim. Dia terus berdialog dan berupaya mencarikan solusi. Namun, solusi atas berbagai keluhan membutuhkan waktu lama karena perlu melibatkan banyak pihak.

Kebutuhan rumah murah untuk rakyat yakni rumah sehat sederhana (RSH) dan rumah susun sederhana (Rusuna) menjadi agenda kegiatan Asosiasi Real Estate seperti REI/APERSI. Sasaran pemerintah terbatas pada rakyat yang berpenghasilan tetap atau 25 persen dari populasi keseluruhan. Sementara rakyat yang tidak berpenghasilan tetap mencapai 75 persen. Memang ada risiko keamanan bagi lembaga penjamin, tetapi intervensi pemerintah dapat membuka pasar yang begitu besar.

Di negara tetangga, Singapura dan Malaysia, pemerintah menyediakan dana pembangunan RSH/rusuna dalam porsi cukup besar. Di sana pemerintah menyediakan pinjaman untuk pembebasan tanah (land bank) dan subsidi biaya membangun serta subsidi bunga kredit pemilikan rumah (KPR). Hitungan dan targetnya sudah jelas. Subsidi-subsidi tersebut pasti cair dengan jadwal yang jelas dan tegas. Sementara di sini penuh ketidakpastian. Kita harus berebut mendapatkan subsidi-subsidi tersebut.

Jadi, harus ada kesungguhan total dari pemerintah pusat sampai ke pemerintah di daerah terhadap keberhasilan pemenuhan kebutuhan RSH/ rusuna. Kalau itu terwujud, permasalahan pemenuhan kebutuhan rumah murah hanya tersisa tiga: subsidi biaya membangun, penunjang pembiayaan (bank pemberi KPR), dan faktor biaya perizinan


Faktor Subsidi Biaya

Sebagai contoh RSH dengan tipe 36/72 pemerintah mematok harga maksimum per unit Rp 55 juta. Pengembang tidak mungkin mendapat keuntungan tanpa subsidi. Dari pemerintah hanya ada pembebasan biaya izin mendirikan bangunan (IMB) dan pajak pertambahan nilai (PPN) serta subsidi prasarana sarana utilitas umum (PJU), dan prasarana sarana dasar pekerjaan umum (PSDPU).

Jumlah ini belum mampu memengaruhi penurunan biaya. Apalagi subsidi-subsidi yang pokok seperti infrastruktur (PSU dan PSDPU) tersebut tidak semua pengembang bisa dengan mudah mendapatkannya. Pengembang masih harus berebut untuk memperolehnya serta membutuhkan keuletan, kegesitan dan kemampuan lobi di instansi-instansi terkait.

Jadi jelas hal tersebut sangatlah tidak menarik bagi pengembang, apalagi tanpa kepastian tentang besarnya biaya membangun tersebut bila terjadi kenaikan harga.

Sebenarnya hal ini sudah saling dimengerti baik pemerintah ataupun pengembang. Item-item seperti biaya membangun jalan, penyambungan listrik, (penarikan PLN induk), pemasangan penerangan jalan umum (PJU), seharusnya menjadi beban pemerintah agar tercapai harga Rp 55 juta per unit untuk type 36/72. Tanpa subsidi tersebut tidak mungkin bisa RSH type 36/72 dijual dengan harga Rp. 55 juta per unitnya.


Penunjang Pembiayaan

Selama ini yang disetujui oleh Bank untuk KPR adalah khusus pembeli (user) yang mempunyai penghasilan tetap. Rakyat yang tidak mempunyai penghasilan tetap sangat sulit mendapatkan persetujuan KPR dari bank.

Padahal justru pembeli yang tidak mempunyai penghasilan tetap adalah mayoritas atau 75 persen dari pasar rumah murah di atas.

Mungkinkah bisa mencapai target pemenuhan kebutuhan RSH/rusuna di negeri ini, kalau market share 75 persen tidak tergarap. Dari sisi kemampuan membayar, pasar ini cukup besar meski tanpa jaminan dari perusahaan atau pihak ketiga lain. Calon pembeli yang tidak mempunyai penghasilan tetap ini sangat mampu membayar cicilan KPR.

Belum lagi masalah subsidi bunga bank yang sangat kecil, saat ini pembeli RSH/rusuna hanya mendapatkan subsidi bunga 1,5 % dari bunga pasar komersial. Kalau bunga pasar 11%, angka 1,5 % itu subsidinya hanya 13,5 % dan berlaku hanya 6 tahun pertama. Tahun ke-7 dan selanjutnya kembali ke bunga pasar komersial.

Bandingkan dengan Malaysia yang menyubsidi 2,5 % dari bunga pasar komersialnya yang 6,5 % berarti angka subsidi mencapai 38 % dan berlaku selama masa kredit sampai 30 tahun. Hal-hal inilah yang kurang mendapat perhatian pemerintah pusat.


Biaya Perizinan

Faktor biaya perizinan masih mahal, apalagi kalau untuk membangun RSH/ rusuna. Biaya perizinan itu sudah sering menjadi objek kegelisahan berbagai pihak.

Pemerintah pusat dalam hal ini Kementerian Perumahan Rakyat menginstruksikan kabupaten-kota untuk menekan biaya-biaya perizinan semurah-murahnya, seperti biaya izin lokasi, pengesahan site plan, juga sertifikasi dari Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Namun, kenyataannya harga masih saja mahal. Hal itu mungkin karena daerah yang satu dan yang lain berbeda. Untuk itu, pemerintah pusat perlu mengeluarkan juklak/juknis yang jelas agar ada kesamaan visi antara pengembang dan pemerintah daerah. Tanpa ini pengembang sulit menyusun komponen biaya dan menetapkan harga rumah yang sesuai dengan tuntutan pemerintah dan keinginan masyarakat.
* Mustafa Bawazier, pengurus REI Jatim terlibat langsung dalam pembangunan rumah murah sederhana

Sumber: http://www.jawapos.co.id/index.php?act=detail_c&id=335117